Investir à Saint-Denis

Quelques chiffres

• 110 000 habitants
• Troisième ville d'Île-de-France derrière Paris et Boulogne-Billancourt
• 26 000 étudiants
• Campus Paris 8
• 59% de locataires
• Situé à 30min de l'aéroport Roissy-Charles de Gaulle
• À moins de 30min de Paris en transport en commun

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Investir à Saint-Denis en Seine-Saint-Denis : présentation de la ville

Saint-Denis est la ville la plus peuplée du département de la Seine-Saint-Denis et la troisième ville d’Île-De-France derrière Paris et Boulogne-Billancourt avec 110 000 habitants. 

Hélène Abikhalil précise qu’“il faut faire la différence entre la ville de Saint-Denis et le département de la Seine-Saint-Denis. Le département a mauvaise presse, notamment à cause de problèmes de délinquance. Mais ce sont deux choses différentes, car la ville de Saint-Denis ne porte pas forcément toutes les difficultés du département”.

Une population idéale pour les investisseurs en LMNP : des étudiants et des jeunes actifs

Le campus de Paris 8 et d’autres grandes écoles sont situés à Saint-Denis, qui regroupe au total 26 000 étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur.

D’autre part, de nombreuses opportunités d’emplois dans la ville attirent les jeunes actifs. En particulier dans la quartier Pleyel où la densité d’emplois est deux fois supérieure à celle de la population : on trouve 96 emplois à l’hectare contre 47 habitants à l’hectare (source Apur - ​Atelier parisien d’urbanisme). 

Comme on l’explique souvent dans nos articles, le type de population de la ville dans laquelle vous choisissez d’investir est important. Les étudiants et les jeunes actifs sont des personnes qui sont plutôt locataires. Un point essentiel pour vous afin de minimiser les risques de vacances locatives.

D’autre part, ce sont aussi des personnes qui recherchent des petites surfaces ce qui est idéal pour les investisseurs : une maison en colocation, un immeuble de rapport divisé en plusieurs studios… Le type de projet qui permet de maximiser votre rendement locatif.

Un patrimoine culturel et historique très riche 

Saint-Denis en Seine-Saint-Denis, c’est aussi une ville au patrimoine culturel et historique très riche. La basilique-cathédrale Saint-Denis est le lieu où reposent tous les Rois (43) et Reines (32) de France.

On retrouve aussi le couvent des Ursulines, monument historique datant de 1640, un musée d’art et d’histoire ou encore de nombreux sites remarquables, riche en histoire dans le Triangle d’Or. 

L’architecture de la ville mêle constructions de charme et résidences plus récentes, comme le raconte Hélène  Abikhalil. “Il y a de très belles constructions, des pierres anciennes qui sont vraiment très belles.”

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Le parc de la Légion d’Honneur est également un vaste poumon vert au cœur de la ville avec ses 5 hectares.

Plusieurs critères qui donnent du cachet à la ville et en font un endroit agréable à vivre. Ces points sont importants, car ils participent à la montée en valeur du bien que vous allez acheter.

Une position stratégique aux portes de Paris

Saint-Denis est au carrefour des grands axes de communications et d'échanges avec la capitale : à proximité des aéroports Paris-Le Bourget et Roissy Charles de Gaulle ainsi que de la gare du Nord et ses TGV en partance pour des villes européennes comme Amsterdam, Bruxelles ou Londres.

Habiter à Saint-Denis semble être une bonne alternative pour être proche de Paris sans subir les prix des loyers, ce qui attire une partie des jeunes actifs, d’autant plus avec la démocratisation du télétravail. Le développement du projet Grand-Paris Express va venir compléter l’offre de transports pour rejoindre la capitale et naviguer autour. 

Pourquoi faire un investissement locatif à Saint-Denis (93) ? 

La tension locative très importante 

Évidemment, lorsque vous mettez en location un bien, l’un des principaux risques est que le logement soit inoccupé pendant une période plus ou moins longue. Vous devrez alors payer les mensualités de prêt immobilier de votre poche, ce qui impactera fortement le rendement de l’opération. 

Pour minimiser le risque, il est important de vérifier que le bien qui vous intéresse se situe dans une zone où la tension locative est forte. Vous pouvez investir à Saint-Denis sereinement puisque la ville est classée en zone Abis, soit le deuxième niveau de tension locative sur 5. 

D’autre part, le nombre de logements étudiants disponibles actuellement est très insuffisant : seulement 2 264 logements étudiants répartis entre les 18 résidences étudiantes du parc privé et public, pour 43 000 étudiants inscrits (source : Le Journal de Saint-Denis).

Un rendement locatif plutôt bon pour l’Île-de-France

Faire de l’investissement immobilier en Île-de-France et avoir une bonne rentabilité relève presque de l’utopie. Pourtant, avec Saint-Denis, c’est possible ! Les prix sont encore assez bas pour permettre des rendements corrects. 

La moyenne au mètre carré est à 4 580 €, pour des variations de 5 375€/m2 en moyenne pour le quartier Pleyel à 3 800€/m2 dans le quartier résidentiel Allende en passant par le centre à 4 569€/m2.

À titre de comparaison, notre experte chasseuse de biens, Hélène Abikhalil soulève un point important : “Clichy c’est 7 800€/m2 en moyenne, 6 800€/m2 à Saint Ouen, et le 18^ème qui est limitrophe est presque à 10 000€/m2 en moyenne. Donc quand on est à 4 000€/m2 et qu’on est juste à côté de ces villes-là qui sont de très bons exemples de développement, on comprend que Saint-Denis va suivre la même trajectoire et qu’on a tout intérêt à faire le même pari que ceux qui l’ont fait à Clichy il y a 15 ans.” 

Chez Shaka, on constate un rendement locatif brut entre 5% et 8% sur les projets de nos clients, et surtout une forte perspective de plus-value grâce aux évolutions prévues.

Des perspectives d’évolution très prometteuse

Le projet Grand Paris Express rend la ville très attractive

C’est sûrement la raison principale pour laquelle vous devez investir à Saint-Denis (93) : le projet Grand Paris Express qui va doubler le réseau de métro d'ici à 2030 et décloisonner Paris. À terme, 90% des Franciliens habiteront à moins de 2 km d’une station.

Hélène Abikhalil détaille : “Le réseau de transport intra-muros est excellent, mais la majorité des personnes vivent et travaillent extra-muros, ils ont besoin de se déplacer. Aujourd'hui, c’est compliqué, mais les 4 nouvelles lignes du Grand Paris vont venir répondre à cette problématique pour décloisonner la banlieue.”

Le Grand Paris Express pour Saint-Denis signifie : 

• la future plus grande gare de Paris Express Saint-Denis Pleyel (250 000 voyageurs/jour) qui sera la deuxième gare en termes de fréquentation derrière la gare de Saint-Lazare ;
• le croisement des métros 14, 15, 16, 17 et correspondance 13 et RER D.

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Ce projet amène aussi des opportunités urbaines : des projets de commerces, de bureaux, de logements… “Le but c’est de créer une synergie entre le développement des transports et le développement urbain. Du coup, il y a une retombée économique. On estime que 115 000 nouveaux emplois vont être créés, qui ciblent notamment les quartiers en difficulté” explique Hélène Abikhalil. 

On retrouve aussi à Saint-Denis les villages olympiques de 2024 qui seront reconvertis en logements avec 150 000 postes créés.

La rénovation de la tour Pleyel est également prévue pour une livraison fin 2023, avec la création de 600 emplois (hôtel, bureaux, centre de conférence).

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Une évolution des prix très prometteuse également

En 5 ans, les prix de l’immobilier à Saint-Denis ont augmenté de 32,4% (vs une évolution de 20% en pour la région Ile de France - source : Notaires de Paris). L’Indice de Tension Immobilière (ITI) qui mesure le rapport entre le nombre d’acheteurs et les biens à vendre est à 11%, le marché est dynamique (source : meilleursagents).

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Où investir à Saint-Denis ? 

Hélène Abikhalil a bien étudié la ville et les différents quartiers. Selon elle, voici les quartiers dans lesquels investir en fonction de vos critères : 

• Le quartier Confluence - Pleyel : futur centre névralgique des transports avec la station Saint-Denis Pleyel, berges de Seine réaménagées, espaces verts, rénovation de la tour Pleyel, les villages JO… 
• Le quartier Mutualité : zone pavillonnaire calme, idéale pour les familles grâce aux espaces verts et équipements sportifs, mais aussi stratégiques pour les colocations des étudiants avec l’université Paris 8 à proximité. 
• Le quartier du centre-ville – Basilique cathédrale Saint-Denis : parc de la Légion d’honneur, très grande richesse architecturale et culturelle, animation, ligne 13 au centre. 

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Conclusion 

Saint-Denis représente une belle opportunité à saisir pour un investisseur voulant acheter sur l’Île-de-France, en recherche d’une rentabilité correcte, mais surtout d’une belle perspective de plus-value. Le projet Grand Paris Express est vraiment très proche, mais encore assez éloigné pour que les prix à l’achat restent abordables. 

Selon Hélène Abikhalil, “Il y a beaucoup de gens qui s’éloignent de Paris pour gagner des mètres carrés et vont aujourd’hui à Clichy ou Saint-Ouen. Il y a 10 ans, c'étaient des no-go zone et aujourd'hui, ce sont des lieux cools. On est dans la bonne période pour investir à Saint-Denis, c’est sûrement le prochain Clichy.”

Alors, si vous êtes en recherche d’un projet en Île-de-France, Saint-Denis abrite très certainement votre perle rare !