Investir à Montpellier

Quelques chiffres

• 275 000 habitants, 490 000 sur la métropole qui regroupe 31 communes
• 7e ville de France
• 65% de locataires
• 81 000 étudiants
• 50% de la population a moins de 34 ans
• 3e ville étudiante de France derrière Toulouse et Rennes (classement L'étudiant)
• 300 jours de soleil par an
• Située à 20min de la mer, à 3h de Paris en train, 1h30 de Marseille et 2h de Lyon.

Investir à Montpellier : présentation de la ville 

Une ville agréable à vivre

C’est Caroline Pécoste, présidente d’Ekhia, cabinet d'architectures d'intérieur à Montpellier, qui parle le mieux de sa ville. "Montpellier attire de plus en plus, car c'est une ville avec de nombreux atouts. Elle profite de 300 jours de soleil par an et est située à 20 minutes de la mer. Elle est aussi très dynamique culturellement et l’architecture est magnifique.”

Très dynamique avec beaucoup d’étudiants

La métropole regroupe 31 communes, représentant 490 000 habitants, ce qui en fait la 7^e ville de France avec l’arrivée en moyenne de 4 000 nouvelles personnes chaque année (source : INSEE). 50% de la population a moins de 34 ans, notamment car on trouve beaucoup d’étudiants (75 000 étudiants inscrits en 2022). 

Caroline Pécoste raconte qu’”on trouve la plus vieille école de médecine d’Europe (800 ans) à Montpellier et l’école de droit a été créée peu après. C’est donc une ville très étudiante historiquement. Beaucoup d’étudiants du sud de la France passent par Montpellier à un moment ou un autre.” 

Un patrimoine historique important hérité des XVII^e et XVIII^e siècles

Montpellier fait partie de ces villes avec une architecture sublime, remontant à plusieurs siècles. Notre experte sur place raconte que cela est dû aux “vignobles alentour qui ont enrichi la région et permis aux vignerons de construire de grands hôtels particuliers que l’on retrouve encore aujourd'hui et qui donnent du cachet à la ville.”

Des transports en commun très développés

Une grande métropole peut parfois signifier des problèmes de déplacement avec un centre-ville engoncé, mais ce n’est pas le cas de Montpellier où le réseau de transport a été surdéveloppé par l’ancien maire, Georges Frêche. Montpellier, ce sont : 

• 4 lignes de tramway (une 5^e en développement)

• 30+ lignes de bus
• 2 gares TGV
• 1 aéroport
• des pistes cyclables très développées 

Une économie très active 

Les jeunes actifs sont aussi nombreux à s’installer dans la ville notamment pour les opportunités d’emplois. Caroline Pécoste confie que “c’est une ville de startupers, une ville où les personnes s’installent pour monter leur entreprise ou pour rejoindre une entreprise qui est en train de se développer. Donc économiquement, il se passe beaucoup de choses. On trouve beaucoup d'espaces de coworking par exemple, cet univers est très développé.” 

De plus, la connexion est excellente avec le reste de la France, où l’on peut rallier Paris en 3h, Marseille en 1h30, Lyon en 2h.

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Les atouts pour vivre à Montpellier sont donc nombreux. Cela est un bon signal pour un investissement locatif à Montpellier, mais nous devons pousser l'analyse plus loin. 

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Pourquoi faire un investissement locatif à Montpellier ? 

La tension locative à Montpellier est très importante

L’une de vos principales préoccupations lorsque vous investissez est bien sûr de savoir si vous allez trouver facilement des locataires pour ne pas voir votre logement vacant. De ce côté-là, la ville coche la case, la tension locative à Montpellier est très élevée : 

• Population d’étudiants (75 000 en 2022, soit 15% des habitants) et de jeunes actifs, ce qui implique une demande très forte de colocations ou de petites surfaces.
• La ville compte 65% de locataires en 2022 et est classée en zone A, soit le premier niveau de tension locative sur 4.
• La ville est très  attractive et en forte croissance comme nous l’avons vu plus haut.
• La métropole est dynamique et tournée vers l’avenir avec des projets d’extension de son réseau de transports. 

Le prix au mètre carré à Montpellier permet un bon rendement locatif

Les prix au mètre carré sont encore abordables, entre 2 300 et 5 000 euros au mètre carré. Avoir des prix à l’achat assez bas favorise une bonne rentabilité. Caroline Pécoste nous confie qu’elle constate “une rentabilité des projets d’investissement locatif sur Montpellier entre 7% et 9%.”

D’autre part, le prix au mètre carré assez bas permet d’investir dans des projets ambitieux comme un immeuble de rapport ou une grande maison pouvant être divisée. 

• Ces projets sont idéaux pour faire des colocations ou des logements de petites surfaces qui correspondent parfaitement à la demande de la ville. 
• Acheter un bien dont on possède l’enveloppe est très intéressant, cela permet souvent un meilleur rendement et surtout des travaux de rénovation énergétique plus complets (à l’inverse d’un appartement dans une copropriété où les travaux de rénovation sont limités).

→ pour aller plus loin, voir l’article à propos des nouvelles normes DPE et de la rénovation énergétique

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Les perspectives d’évolution du marché immobilier à Montpellier sont très bonnes

Les prix de l’immobilier augmentent fortement 

Les prix de l’immobilier ont connu une tendance à la baisse ou un ralentissement de la hausse depuis un an environ. On constate -1,2% pour les prix médians au m² pour Paris, seulement +1,9% pour Bordeaux ou +1% pour Lyon. Montpellier est l’une des villes qui a connu la plus forte hausse des prix en un an avec +8,8%. 

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Selon MeilleursAgents.com, les prix ont augmenté de 35,6% sur les 5 dernières années et la demande est plus forte que l’offre avec un Indice de Tension Immobilière (ITI) de 17%. Le marché est dynamique. 

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La ville continue de développer son attractivité

Arrivée prochaine d’une cinquième ligne de tramway et de nouvelles lignes de bus, on voit la continuité du développement du réseau de transports déjà dense. De plus, les transports en commun seront totalement gratuits pour les habitants de la métropole d’ici 2023.

Un nouveau quartier est en construction, proche de la gare TGV de Montpellier Sud-de-France, la ZAC Cambacérès, ouverture prévue à partir de 2025. Il accueillera des campus, centres de formation, une pépinière d’entreprises, des bureaux, une ligne de tram, une ligne de bus-tram, un immense parc et le château de la Mogère.

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On peut en conclure que c’est une ville déjà fortement attractive qui continue de développer ses points forts. Investir à Montpellier aujourd'hui devrait vous permettre de faire une belle plus-value dans quelques années.

Où investir à Montpellier ?

Caroline Pécoste, notre experte de la ville et partenaire de nos projets sur place, dresse un mini-portrait de chaque quartier. En fonction de vos appétences et de votre projet, un quartier sera plus favorable qu’un autre. 

• Quartier Écusson (centre historique) : pour les acheteurs à la recherche de logements anciens. Amoureux des belles pierres et du patrimoine. Environ 4 000 euros du m².
• Quartier Boutonnet : nombreuses écoles et centres universitaires pour un coût de l’immobilier raisonnable. Il accueille à la fois des étudiants et des familles et est bien desservi. Des prix moins élevés qu’en centre-ville. Entre 3 060 et 3 277 euros le m².
• Quartiers Le Masson et Pas de Loup : situés à l’ouest de la ville et éloignés du centre-ville, secteurs populaires de Montpellier. Le Masson bénéficie d’un important plan de rénovation urbain et va se développer sur les années à venir (écoles, commerces, espaces verts). Pour familles, étudiants, couples ou retraités. Un investissement malin et long terme. Entre 1 800 et 3 456 euros du m².
• Quartier Hôpitaux/facultés : quartier des étudiants avec présence des principales facultés universitaires. Un investissement locatif pour du logement étudiant, parfait pour des studios, 2 pièces ou colocation. Environ 3 300 euros du m².
• Quartier Richter : quartier étudiant par excellence très fréquenté et proche des universités. Idéal pour un investissement locatif pour du logement étudiant. Prix plus attractifs entre 2 300 et 3 600 euros le m².
• Les communes de l’agglomération (Béziers, Lodève, Bédarieux) : pour des prix au mètre carré beaucoup plus bas et des projets ambitieux pour un budget plus modeste (on trouve par exemple des projets pour des immeubles de rapport avec un coût total autour de 260k€, rénovation comprise).

Conclusion

Caroline Pécoste résume assez bien notre point de vue sur cette ville. “Montpellier est une ville dont on parle de plus en plus, qui a connu un très fort taux de croissance et d'attractivité et qui a profité du désintérêt pour Paris au profit de la province.” 

Nous avons vu que la tension locative est élevée, les perspectives d’évolution pour la ville sont excellentes et un bon rendement locatif est possible, car les prix sont encore relativement bas. Caroline Pécoste le confirme : “Je pense qu’il se passe vraiment quelque chose et qu’il est intéressant d’investir à Montpellier en ce moment. Les prix vont monter et les loyers aussi par conséquent. C’est vraiment maintenant.”

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FAQ

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Quelle est la rentabilité moyenne pour un investissement locatif à Montpellier ?

La rentabilité dépend des projets et les méthodes de calcul varient. C'est donc une information à prendre avec des pincettes, mais à titre informatif, on constate des rendements entre 7 et 9 % sur les projets de nos clients.

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Quel type d'investissement locatif faire à Montpellier ?

Montpellier est une ville très étudiante, ils sont plus de 75 000. Les logements ne sont pas suffisants et la tension locative pour ce type de population est très élevée. Investir à Montpellier dans de petites surfaces type studio ou T2 semble une bonne piste. La colocation est également une option à envisager pour maximiser votre rendement locatif.

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Quel est le quartier le plus cher de Montpellier ?

Le quartier de l'Ecusson, au coeur de la ville, est le plus cher de Montpellier. Ce n'est donc pas l'idéal pour les investisseurs. À l'inverse, les quartiers Le Masson et Pas de Loup sont les quartiers populaires de la ville en restructuration. Les prix sont encore abordables, ce qui donne de belles opportunités de plus-value.