Investir en Île-de-France

Quelques chiffres

• 12,21 millions habitants
• 1ère région de France en population
• 686 000 étudiants
• Entre 67 et 55% de locataires suivant les départements
• 3 aéroports (Charles de Gaulle, Orly et Le Bourget)

Investir en Île-de-France : présentation de la région

Avec plus de 12 millions d'habitants, l'Île-de-France est un moteur économique puissant et un pôle d’attrait indiscutable. Mais la région est boudée par les investisseurs immobiliers qui y voient des rendements faibles. Pourtant l’IDF nous réserve encore quelques belles surprises !

Une tension locative élevée

L'Île-de-France est particulièrement attrayante pour vivre, étudier et travailler. Paris et sa région concentrent de nombreux sièges d’entreprises, des établissements d’éducation supérieure. La région reste le point de mire pour de nombreuses activités culturelles.

L'Île-de-France est en plus dotée d'un réseau de transport public développé, avec métro, tram, bus et RER, ce qui facilitant la mobilité quotidienne dans la région.

Ces facteurs combinés engendrent une forte tension locative. La demande de logements est constante et dépasse souvent l'offre disponible. Ainsi, selon notre experte Hélène Abikhalil, chasseuse de biens en Île-de-France, “la densité d'emploi à Saint-Denis est deux fois plus élevée que celle de la population”.

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Une périphérie attractive

Les zones périphériques proches de Paris bénéficient aussi d’une forte demande locative. Ce qui est intéressant, ce sont les communes où les prix immobiliers sont encore bas, mais en hausse. Ce sont des signaux positifs pour les investisseurs à la recherche de bonnes opportunités.

Certaines villes réservent de bonnes surprises comme Créteil, Saint-Germain-en-Laye ou Vitry-sur-Seine. Les prix y sont plus abordables et offrent ainsi une rentabilité qui commence à devenir attractive.

Zones étudiantes et nouveaux quartiers

La demande locative est particulièrement forte dans les zones étudiantes et les quartiers en développement. Ils attirent une population croissante d’étudiants et de jeunes professionnels. Ils recherchent à louer de petites surfaces, ce qui correspond parfaitement aux biens proposés par les investisseurs immobiliers.

C’est pourquoi les villes universitaires et les quartiers en cours de rénovation urbaine sont si intéressants pour l’investissement locatif.

Dans les villes en fort développement, ces zones bénéficient aussi d'un potentiel intéressant de plus-value immobilière à long terme.

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Pourquoi investir en Île-de-France ?

On croit à tort que l’Ile-de-France ne peut attirer que des investisseurs patrimoniaux à cause des prix élevés et des faibles rendements affichés. Pourtant les investisseurs de rendement peuvent aussi y trouver leur compte, selon le triptyque du bon investissement.

De bons rendements

Investir dans des villes sous-cotées, mais limitrophes de Paris peut s'avérer très rentable.

On a déjà pu le voir sur des villes comme Saint-Ouen ou Clichy. Des prix au m2 initialement bas peuvent rapidement grimper grâce à des projets de développement.

Ces villes offrent un excellent exemple de la façon dont un investissement initial modeste peut conduire à des rendements significatifs, à mesure que la zone gagne en popularité.

Aujourd’hui, Saint-Ouen affiche toujours entre 4 et 5 % de rendement. Des villes comme Saint-Denis ou Cergy-Pontoise offrent jusqu’à 6%.

Ces rendements sont bien sûr inférieurs à ce qu’on peut trouver en province, mais ils sont très intéressants pour la région parisienne.

Une bonne tension locative

Les communes franciliennes à proximité immédiate de Paris bénéficient d'une très forte tension locative.

Cette demande élevée pour les logements est alimentée par une population grandissante et aux profils variés. Le flux de nouveaux arrivants est quasi constant. Cette tension garantit une demande locative élevée et diversifiée, avec un risque réduit de vacance locative.

L'investissement dans des propriétés locatives en Île-de-France permet donc de bénéficier d'un marché locatif stable.

Des perspectives de plus-value

Un bon investissement se mesure également en termes de plus-value à la potentielle revente. Avec l'expansion des infrastructures de transport, des zones autrefois peu valorisées voient une augmentation de leur valeur immobilière. Investir dans ces zones permet d’envisager un bon rendement locatif, mais aussi un potentiel de plus-value très intéressant à moyen et long terme.

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Le prix d’achat au m2 à Saint-Ouen a progressé de 23% en 5 ans, de 22% à Rosny-sous-Bois ou encore de 26% à Pantin (pour un appartement ancien). Toujours en petite couronne, à Montreuil, les prix ont explosé en 10 ans, passant de 1 353€/m2 à 6 279 €/m2 (prix médian dans l’ancien en janvier 2024).

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Le Grand Paris Express joue forcément dans la revalorisation de zones périphériques en Île-de-France. Avec ce projet, 90% des franciliens devraient à moins de 2 km d’une station de transport en commun. Les zones auparavant moins accessibles deviendront plus attrayantes pour l'investissement immobilier.

Une amélioration des infrastructures entraîne une augmentation des prix de l'immobilier dans les zones ciblées. C’est une opportunité de plus-value significative pour les investisseurs.

Toujours à Montreuil, le quartier moins favorisé de Branly-Boissière sera bientôt désenclavé avec le prolongement de la ligne de métro 11 (mise en service prévue en 2024). Le prix au m2 a déjà grimpé de 23% sur les 5 dernières années pour atterrir à 4760 € fin 2023.

Certains ne s’y sont pas trompés et ont déjà investi : ce qui se vendait encore à bas prix il y a cinq ans, se vend aujourd’hui bien plus cher.

Il se crée en plus un cercle vertueux, car l’afflux de nouveaux résidents renforce la demande locative.

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En plus des éléments cités plus haut, Hélène souligne que : “la législation contre les passoires thermiques est une véritable opportunité en IDF. Des vendeurs qui ne souhaitent / ne peuvent pas mener à bien les travaux de rénovation, sont plus enclins à vendre à des prix préférentiels. Les investisseurs accèdent ainsi plus facilement au marché francilien (sous réserve d'une vraie volonté d'améliorer la performance énergétique des biens).”

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Où investir en Île-de-France ?

Nous l’avons vu, 3 critères sont essentiels pour la réussite d’un investissement locatif :

• un rendement locatif intéressant,
• une tension locative élevée,
• de bonnes perspectives de plus-value en cas de revente.

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Chez Shaka, on aime bien prendre en compte un 4° facteur : le dynamisme de l’agglomération. Focus sur 3 villes d’Île-de-France qui répondent parfaitement à l’ensemble de ces critères. De vraies pépites pour les investisseurs locatifs !

Saint-Denis : un terrain fertile pour l'investissement locatif

Saint-Denis, grâce à son développement et sa proximité à Paris, est devenue une zone clé pour l'investissement immobilier locatif. L'accent mis sur les projets de rénovation urbaine et la construction de nouveaux logements en fait une destination attrayante pour les investisseurs.

La ville devrait être une des premières bénéficiaires du Grand Paris Express.

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Hélène Abikhalil explique qu’“avec 250 000 voyageurs/jour attendus, Saint-Denis Pleyel sera la plus grande gare du réseau derrière Saint-Lazare. Une véritable transformation de la zone est à prévoir grâce au croisement des lignes de métros 14, 15, 16, 17 ainsi que des correspondances de la ligne 13 et du RER D. Déjà forte d'une croissance du prix au m2 de 27% sur les 5 dernières années, le futur de la ville de Saint-Denis est prometteur.”

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La présence d'universités et de zones d'activité économique augmente la demande locative, notamment auprès des étudiants et jeunes professionnels.

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En terme de rendement, Saint-Denis est bien classée, avec des prix au m2 encore raisonnables : le centre-ville est à 4 569€/ m2, avec une hausse à 5 375€/m2 pour le quartier Pleyel et un prix moyen de 4580€ /m2 pour la ville.

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=> Pour en savoir plus sur Saint-Denis et son potentiel en investissement locatif, lisez notre article “Investir à Saint-Denis”

Cergy-Pontoise : un marché locatif prometteur

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Cergy-Pontoise est une agglomération de 13 communes, rassemblant près de 214 000 habitants. Connue pour son cadre de vie équilibré entre urbanisme et nature, la ville présente un marché locatif en pleine croissance.

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Grâce au campus universitaire et plusieurs grandes écoles, il y a une demande constante pour des logements étudiants sur l’agglomération.

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Le développement de zones d'affaires attire les jeunes actifs, ce qui fait augmenter la demande pour des logements de petites surfaces.

C’est donc l’endroit idéal pour proposer de la location meublée et faire un investissement en LMNP (location meublée non professionnelle) intéressant !  

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Les prix au m2 à Cergy-Pontoise restent abordables :

• 3 400€/m2 en moyenne à Cergy,
• 3 600€/m2 en moyenne à Pontoise

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Les taux de rendement y sont attractifs, entre 6 et 8 % selon les quartiers.

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=> Consultez notre article “Investir à Cergy-Pontoise”

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Créteil dans le top 10 des villes où investir en 2024

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Créteil, la ville la plus peuplée du Val-d'Oise, est un choix stratégique pour l'investissement immobilier. Préfecture dotée de services complets, elle est bien reliée à Paris par le RER D et la ligne 8 du métro.

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C’est un pôle d'emploi majeur avec de nombreuses grandes entreprises implantées. La demande locative y est forte, avec plus de 62 % de locataires sur la commune.

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Créteil allie dynamisme économique et cadre de vie paisible, avec ses 200 ha d'espaces verts. Son centre-ville moderne et sa population étudiante, notamment autour de l'Université Paris-Est Créteil, en font une ville très attrayante pour les investisseurs.

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Affichant un prix moyen de 4 352 € au m2 pour un bien dans l’ancien, les prix d’achat sont en hausse constante depuis 10 ans (+ 26 % sur les 5 dernières années).

Créteil présente actuellement un rendement théorique de 5,31%.

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Bon à savoir

10ème de notre classement des 100 villes où investir en 2024, Créteil est la 1° ville classée d’Île-de-France.

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L'Île-de-France présente un marché immobilier dynamique et de nombreuses opportunités attendent encore les investisseurs. De bons rendements sont au rendez-vous pour qui sait chercher. Des villes limitrophes sous-cotées comme Saint-Denis, des communes un peu plus éloignées mais bien desservies comme Cergy-Pontoise ou Créteil, offrent un vrai potentiel de croissance.

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Pour Hélène, le verdict est clair : “le timing est clé dans l'investissement et le bon moment d'investir en IDF c'est maintenant ! L'achèvement du Grand Paris aura lieu en 2030, nous sommes donc suffisamment en amont pour nous positionner avant la hausse des prix liée aux futures transformations urbaines, et suffisamment proche pour des projections très tangibles.”

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Pour plus d'informations et un accompagnement personnalisé dans votre projet d’investissement locatif, n'hésitez pas à nous contacter.

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