Colocation de 2 chambres

Cyril et son épouse, résidant en région parisienne, souhaite investir dans un projet immobilier à proximité de leur domicile, excluant toute perspective en province. L'orientation vers Saint-Denis s'est naturellement imposée en raison de son attrait croissant, notamment avec les évolutions à venir.

En effet, le projet Grand Paris Express va doubler le réseau de métro actuel d'ici à 2030 et décloisonner Paris. À terme, 90 % des Franciliens habiteront à moins de 2 km d’une station.

Saint-Denis se distingue également par son environnement étudiant dynamique et son riche patrimoine historique. Le Triangle d'or regroupe des bâtiments remarquables, appelés à prendre davantage de valeur avec le temps, suscitant un intérêt croissant dans les années à venir. Cette perspective d'évolution patrimoniale vient compenser une rentabilité moyenne.

Le sourcing du bien

Grâce à ses excellentes relations avec les agences locales, Hélène, en charge du sourcing et de la gestion de projet à Saint-Denis, déniche rapidement une opportunité correspondant parfaitement au budget fixé par Cyril et sa femme.

L’appartement n’est pas très grand, 47 m², mais ses deux chambres spacieuses (12 m²) permettent de se projeter sur une colocation pour deux personnes, chose rare en Île-de-France pourtant très recherchée par les locataires. Par exemple pour des frères et sœurs ou deux amis qui ne voudraient pas avoir d’autres colocataires.

Sa situation géographique avantageuse, à seulement 2 minutes du centre-ville et à 10 minutes en vélo de l'université, associée à ses caractéristiques haussmanniennes (moulures au plafond, coffrages, parquet élégant, cheminée...) en font un bien attractif. Le bien affiché à 211k€ FAI est négocié à 195k€, et le compromis de vente est signé.

Les travaux

Suite à la signature de l'acte authentique, les travaux débutent. Nous partons sur une semi-rénovation pour respecter le budget tout en améliorant la performance énergétique (passant de E à D) avec notamment :

• une rénovation complète de la salle de bain et de la cuisine,
• le remplacement de 2 fenêtres,
• l'installation d'une VMC.

La touche finale avec l’ameublement réfléchi par Pauline permet de maximiser l'espace et de présenter un bien de qualité, rapidement loué en quelques jours seulement à des étudiants, frère et sœur, de l'université voisine.

Néanmoins, les travaux ne se déroulent pas sans surprise… Comme souvent dans le domaine immobilier !

Pour ce projet, la première équipe d’artisans avec laquelle notre contractant travaillait lui a fait faux bond avant d’avoir fini le chantier. Hélas, les petits chantiers ne sont pas très appréciés des artisans qui ont des coûts fixes élevés.

Ce contretemps entraine un retard dans les travaux, mais ce n'est pas la fin des surprises ! Lors de l’entrée dans les lieux, les locataires constatent non pas un, mais deux dégâts des eaux.

La mise en marche tardive de la chaudière, faute de possibilité antérieure, révèle des problèmes avec les tuyaux des radiateurs… Il y a une fuite. Au même moment, un joint défectueux dans l'appartement situé au-dessus a entraîné une accumulation d'eau dans le plafond, créant une tache de moisissure.

En parallèle, un incident est survenu lorsqu'un miroir de la salle de bain s'est détaché et a endommagé le lavabo (à cause de travaux effectués à l'étage inférieur 😏).

Par chance, l’artisan de l'équipe d'Amiens, qui intervient pour remplacer ce lavabo, est également plombier. Il localise les fuites que nous ferons réparer ensuite.

Les locataires font preuve d'une grande compréhension, et malgré ces péripéties, le projet s'achève avec succès.

Hélène a réglé tous les problèmes d’une main de maître en tenant informés les clients à chaque étape qui n’ont rien eu à gérer de leur côté. L’immobilier est loin d’être un long fleuve tranquille, mais faire appel à Shaka, c’est vous assurer une certaine tranquillité d’esprit puisque c’est notre travail de trouver des solutions aux aléas !

“J’étais intéressé par l’immobilier depuis un moment, mais par manque de temps et de connaissance du marché, je n’étais pas passé à l’action. Quand Simon m’a contacté, j’ai trouvé l’approche intéressante et quelques mois plus tard, nous avons lancé le projet. 

Notre objectif était de constituer une épargne en bénéficiant de l’effet de levier puisque le crédit est en bonne partie remboursé par les locataires. 

L’expertise de Shaka sur le marché est un vrai plus et nous a mis en confiance. L’accompagnement sur la partie financement avec Manuel Bardoz était également très bien. 

Je n’aurais pas fait ce projet s’il n’y avait pas eu Shaka, toute la partie coordination des travaux, gestion des aléas, recherche des locataires, etc. demande beaucoup de temps. 

On finit avec un bel appartement bien décoré qui s’est loué très rapidement. À l’avenir, nous referons un projet avec Shaka !”