Investir à Cergy-Pontoise

Quelques chiffres

• 214 000 habitants sur l'agglomération qui regroupe 13 communes
• Capitale administrative du Val-d'Oise
• 14 000 entreprises
• 30 000 étudiants sur le CY campus, 40 000 d'ici 10 ans
• 13 établissement d'enseignement supérieur, deuxième pôle académique de France hors Paris
• 50% de la population a moins de 30 ans
• À 35 minutes en transports en commun de Paris

Investir à Cergy-Pontoise, dans le Val-d'Oise : présentation de l’agglomération

Capitale administrative du Val-d’Oise, Cergy-Pontoise est une agglomération de 13 communes qui regroupe 214 000 habitants, dont les 2/3 sur Cergy, qui a vu sa population augmenter de 6% en 5 ans. 

L’agglomération est située à 35 minutes en transport en commun de Paris. 

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Une population étudiante et de jeunes actifs, idéale pour faire de l’investissement locatif

On trouve 13 établissements d’enseignement supérieur à Cergy-Pontoise avec de nombreux projets d’agrandissement en cours. Et plusieurs écoles sont établies à Pontoise : IFSI (infirmières), HOLISTEA (ostéopathie), ESI Business School (informatique). 

Hélène Abikhalil explique : “Le CY Campus est le deuxième pôle académique en Île-de-France hors Paris, il rassemble 30 000 étudiants et 10 000 de plus sont attendus d’ici 10 ans. La demande de logements déjà forte va connaître une augmentation non négligeable sur les 10 prochaines années. C’est maintenant qu’il faut investir.”

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D’autre part, en plus des étudiants, beaucoup de jeunes actifs viennent profiter des opportunités d’emploi dans l’agglomération. “Cergy-Pontoise compte près de 14 000 entreprises sur son territoire, parmi lesquelles de grands groupes – 3M, Spie, Thalès, Renault, ABB, Louis Vuitton, Clarins. L’agglomération possède aussi une des plus grandes concentrations de PME-PMI d’Europe” développe Hélène Abikhalil. (source : site de l'agglomération Cergy-Pontoise)

Le centre hospitalier René Dubos à Pontoise est un employeur majeur dans la région grâce à sa dimension permettant de couvrir 500 000 habitants, tout comme le tribunal judiciaire qui gère l'entièreté du département (11 000 m² dédiés aux services judiciaires du Val-d'Oise).

À Cergy, 50% de la population a moins de 30 ans (source INSEE recensement 2019), pour 43,4% à Pontoise (source INSEE recensement 2019). 

Faire un investissement locatif à Cergy-Pontoise semble donc très intéressant notamment, car la demande de petites surfaces est très forte. Ce qui permet de proposer de la location meublée, et donc d’optimiser votre fiscalité pour améliorer votre rendement locatif !

→ Plus de détails sur la fiscalité en LMNP dans notre article dédié au sujet

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Un réseau de transports déjà bien développés à Cergy-Pontoise

L’agglomération est très bien reliée à Paris avec le RER A et C, les lignes de transilien H (gare du Nord), L et J (gare Saint Lazare). 

De plus, ce sont 250 kilomètres de pistes cyclables qui vont être aménagées pour décloisonner la ville et faciliter la circulation sécurisée àen vélo entre elles. Ce sont donc de nouvelles opportunités pour loger facilement les étudiants dans les communes limitrophes.

Ces pistes cyclables viendront en complément du réseau de bus bien maillé au sein de l’agglomération (STIVO) qui compte déjà 19 lignes. 

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Pontoise, une impression de campagne aux portes de Paris

Pontoise est particulièrement appréciée des Parisiens pour passer un week-end au vert. Elle est agréable à vivre, avec un esprit de village, tout en étant proche de Paris (35 min de transilien pour rejoindre la gare Saint-Lazare).

Hélène Abikhalil dresse un joli portrait : “Aux portes du Vexin (région composée essentiellement de forêts), Pontoise permet de s'évader à la campagne en famille, entre amis, de découvrir le patrimoine culturel de la région des impressionnistes où la maison de Vincent Van Gogh attire chaque année des milliers de visiteurs (à Auvers-sur-Oise - 15 min en voiture) .”

Pourquoi faire un investissement locatif à Cergy-Pontoise, Val-d’Oise ? 

Un rendement locatif important

Les prix au mètre carré à Cergy-Pontoise sont encore relativement abordables, 3 400€/m2 en moyenne à Cergy et 3 600€/m2 en moyenne à Pontoise, pour une proximité intéressante avec Paris, ce qui offre des rentabilités attractives. 

Chez Shaka, nous constatons de beaux projets avec nos clients. “Dans les deux villes, la rentabilité est très élevée, entre 6% et 8%, ce qui permet un autofinancement (avec un apport de 10%). En plus, la connexion en transport avec Paris est très directe au sein d’un marché dynamique” confie Hélène Abikhalil.

Une tension locative très élevée

L’agglomération de Cergy-Pontoise est classée en zone A, soit le premier niveau de tension locative sur 5. Avec une augmentation prévue du nombre d’étudiants d’environ 30% dans les 10 prochaines années, la demande ne va cesser de croître.

Une évolution des prix intéressante

L’Indice de Tension Immobilière (ITI) qui mesure le rapport entre le nombre d’acheteurs et les biens à vendre est de 12%, ce qui signifie que le marché est dynamique (source meilleursagents). Il y a plus de demandes que d’offres de bien à vendre. 

Selon notre responsable Grand Paris, “c’est intéressant d’investir dans les deux villes, car les deux gagnent en dynamisme, sans projet particulier, ce qui laisse présager des perspectives encore plus florissantes avec notamment l’agrandissement des campus.” 

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Les prix à Cergy-Pontoise ont déjà augmenté, mais on sent qu’il y a encore de la marge si on regarde les prix d’autres villes comparables. Cergy-Pontoise est à 3 000 €/m2 en moyenne, quand Herblay et Conflans Sainte Honorine sont presque à 4 000  €/m2, Argenteuil à 3 500 €/m2 et Cormeille en Parisis à 4 500 €/m2. 

Où investir à Cergy-Pontoise ? 

Plusieurs quartiers sont intéressants pour votre investissement locatif à Cergy-Pontoise.

Cergy est plutôt étudiant. Des jeunes actifs cherchent aussi à se loger, mais la ville est tellement riche en campus que l’on pense d’abord aux étudiants. Deux quartiers ont attiré notre attention : 

• Cergy le Haut pour ses transports (RER A + Transilien L), ses commerces, son cinéma et son cadre de vie plébiscité par les étudiants pour son animation tout en restant à proximité du campus.
• Le Grand Centre de Cergy pour son attractivité renforcée par le CY Campus (+10 000 étudiants à l’horizon 2030) et par l’immeuble de bureaux les Vergers, qui comptera 8 500 mètres carrés de plus à son achèvement.

Pontoise est plus mixte, dans le centre proche des universités, on s’adresse à une population d’étudiants, et plus proche des bassins d’emploi, on s’adresse plutôt à des jeunes actifs. Quelques quartiers se détachent :

• Le centre de Pontoise pour ses transports, le charme du côté village du centre-ville, la proximité avec le campus Cergy  et l’accès direct à Paris avec les transports (RER C, lignes métro H et J).
• À proximité des grands bassins d’emploi : par exemple, autour du centre hospitalier René Dubos ou du tribunal judiciaire. 

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Conclusion

Investir à Cergy-Pontoise permet de rester proche de Paris tout en bénéficiant de prix au mètre carré beaucoup plus abordables qui permettent des rentabilités attractives. 

Notre experte Grand Paris, Hélène Abikhalil, conclut : “On est plus proche des prix d’Amiens que des prix de la banlieue parisienne. Donc on peut considérer que Cergy-Pontoise est un investissement intermédiaire entre Amiens et la petite couronne de Paris.” 

Les critères essentiels d’un investissement locatif réussi sont réunis : une tension locative élevée, une agglomération dynamique, un rendement locatif intéressant et une bonne perspective de plus-value. Si vous cherchez à investir en Île-de-France, Cergy-Pontoise est certainement à ajouter à votre liste de recherche !

Vous pouvez aussi jeter un œil à notre article sur Saint-Denis, une autre ville très intéressante en Île-de-France selon notre équipe.

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