Où investir en France en 2024 ?
L’investissement immobilier locatif s’est fortement développé au cours des vingt dernières années, profitant des taux d’intérêt très bas. Depuis mi-2022 et la remontée des taux, ce n’est plus aussi facile qu’avant d’avoir une excellente rentabilité sur son projet.
Cela ne signifie pas que ce n’est plus possible pour autant ! C’est la question qui taraude tous les investisseurs… Où investir en France en 2024 ? Dans quelle ville vais-je faire LA bonne affaire ?
Il n’existe pas de réponse toute faite à cette question. En réalité, la bonne ville dépend de vos objectifs et de vos critères. Lorsqu'on choisit une ville, trois éléments sont à valider pour réaliser un investissement de qualité :
Le rendement locatif de la ville est-il bon ?
C'est-à-dire, le rapport entre les loyers et le prix d'achat de l'immobilier est-il plutôt fort ou plutôt faible ? Par exemple, le rapport entre les loyers et le prix de l'immobilier n'est pas du tout le même à Paris (rendement faible) qu'à Pau (rendement fort). Souvent, regarder la ville dans son intégralité n'offre pas une vision suffisamment précise et il faut zoomer à l'échelle des quartiers pour valider les rendements quartier par quartier.
Toutefois, pour réaliser notre classement, nous avons retenu la méthode de calcul suivante : (loyer m2*12) / prix m2.
Nous avons appliqué une note de 0 à 5 pour évaluer le rendement théorique. Les 10 meilleurs rendements ont obtenu la note de 5. Les 10 moins bons rendements ont obtenu la note de 0.5.
La tension locative est-elle bonne ?
C'est-à-dire, y a-t-il suffisamment de demandes de logements à louer par rapport à l'offre ? La tension locative varie très fortement entre une très grande ville, une ville moyenne de province et une zone rurale. Chaque zone a ses spécificités et il est important de se renseigner en détail avant d'acheter.
La vacance locative est le risque le plus important en investissement immobilier. Pour mesurer ce risque, il nous paraît important de se focaliser sur une tension locative en particulier : celle des petites surfaces.
Pour réaliser notre classement, nous avons retenu la méthode de calcul suivante : nombre d'étudiants / nombre de T1+T2.
Nous avons appliqué une note de 0 à 5 pour évaluer le risque de vacance locative. Les 10 villes avec la tension locative la plus forte ont obtenu la note de 5. Les 10 villes avec la tension locative la plus faible ont obtenu la note de 0.5.
Les perspectives d'évolutions patrimoniales de la ville sont-elles bonnes ?
C'est-à-dire, est-il probable que dans quelques années, vous pourrez revendre le bien acheté à un prix supérieur à celui que vous avez payé (au moins égal) ?
Pour mesurer ce critère, nous avons retenu la formule suivante : évolution des prix 1 an - évolution des prix 5 ans.
Lorsque le nombre est élevé, cela indique un changement de dynamique positif pour la ville : les prix sur la dernière année ont augmenté alors que la tendance était à la baisse sur les 5 dernières années. À l'inverse, lorsque le nombre est négatif, cela indique un changement de dynamique négatif pour la ville : les prix sur la dernière année ont baissé alors que la tendance sur les 5 dernières années était à la hausse.
Pour résumer, le raisonnement est le suivant :
- J'achète un logement avec un bon rendement (donc les revenus devraient équilibrer les coûts)...
- ... que je pourrai louer facilement...
- ... et que je pourrai revendre à un meilleur prix dans quelques années.
Sommaire :
Découvrez les villes coup de ❤️ Shaka pour investir en France en 2024
Avec la méthodologie détaillée en introduction, voici notre classement des 10 villes où investir en France en 2024.
1. Amiens
Située dans les Hauts-de-France, à seulement une heure de Paris en train, Amiens est une magnifique ville riche en histoire et en culture. Le centre-ville, avec ses charmantes rues pavées et ses maisons à colombages, est un véritable joyau architectural.
Avec les 31 000 étudiants qui remplissent les universités et grandes écoles chaque année, la tension locative est particulièrement élevée. Vous n’aurez pas de mal à trouver des locataires pour des colocations ou des petites surfaces, les types de projets favoris des investisseurs.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 132 000
🧑🎓 Étudiants : 31 000
🤑 Rendement théorique : 6,17 %
→ Notre note : 4/5
🏘️Tension locative : 1,42
→ Notre note : 5/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 23,8 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : + 5,3 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 4/5
Lire notre article détaillé : Investir à Amiens
2. Mulhouse
Dans le grand-est de la France, Mulhouse est une ville qui a su conserver son charme historique tout en se modernisant. Son emplacement stratégique, à proximité de l'Allemagne et de la Suisse, en fait un véritable carrefour européen.
Le rendement théorique est excellent, car les prix sont très bas ! Il y a donc de belles opportunités. Mais attention, la tension locative est moyenne, car c’est une ville moyennement étudiante. Il est possible de réduire le risque en choisissant avec attention l’emplacement de votre bien.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 111 000
🧑🎓 Étudiants : 10 000
🤑 Rendement théorique : 10,92 %
→ Notre note : 5/5
🏘️Tension locative : 0,67
→ Notre note : 3/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 9,8 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : + 0,8 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 4/5
Lire notre article détaillé : Investir à Mulhouse
3. Belfort
À tout juste une heure de Mulhouse, Belfort bénéficie des mêmes avantages quant à sa localisation, proche de la frontière avec la Suisse et l’Allemagne. La ville attire chaque année des milliers de touristes pour le festival international de musique, les Eurockéens.
Le rendement théorique est très élevé, mais attention, le risque est aussi très élevé selon nous sur une ville de moins de 50 000 habitants. Toutefois, avec un projet proche université, il est possible de diminuer ce risque. À étudier en détail si vous souhaitez investir ici (encore plus que le quartier, il faut choisir la rue).
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 49 000
🧑🎓 Étudiants : 4 000
🤑 Rendement théorique : 9,59 %
→ Notre note : 5/5
🏘️Tension locative : 0,59
→ Notre note : 3/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 18,6 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : + 6,6 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 4/5
4. Villeneuve d'Ascq
Dans le nord de la France, Villeneuve-d’Ascq profite d’une situation géographique idéale, à la fois proche de Paris et de Bruxelles. Mais, elle est surtout la voisine de Lille et le siège de l’université lilloise et de nombreuses grandes écoles. De fait, la tension locative est extrême puisque l’offre de logements n’est pas suffisante pour les 41 000 étudiants.
Comme toujours, en face, le rendement théorique est moins bon. C’est une ville idéale pour un investisseur en recherche d’un projet tranquille, peu risqué.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 62 000
🧑🎓 Étudiants : 41 000
🤑 Rendement théorique : 5,45 %
→ Notre note : 3/5
🏘️Tension locative : 8,14
→ Notre note : 5/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 16,5 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : + 0,6 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 4,5/5
5. Beauvais
À seulement une heure de Paris, la richesse historique et culturelle de Beauvais attire les touristes. Ce n’est pas une grande ville étudiante, mais elle accueille tout de même quelques établissements d’enseignement supérieur.
Attention, sur une ville à 54 000 habitants, il faut rester vigilant, le risque est élevé. Forcément, en face, le rendement théorique est plutôt bon. Ici aussi, veillez à bien étudier l’emplacement de votre bien et la typologie de location proposée pour limiter le risque ! Cette ville conviendra à un investisseur en recherche d’un fort rendement prêt à prendre des risques.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 54 000
🧑🎓 Étudiants : 4 200
🤑 Rendement théorique : 7,94 %
→ Notre note : 5/5
🏘️Tension locative : 0,63
→ Notre note : 3/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 9,8 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : -4,7 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 4,5/5
6. Roubaix
Située dans le nord de la France, Roubaix est une ville qui ne manque pas de charme. Ancienne cité industrielle, elle a su se réinventer et offre aujourd'hui un cadre de vie agréable et dynamique.
Roubaix est une ville moyennement étudiante qui accueille plusieurs établissements d'enseignement supérieur, dont l'EDHEC, une des meilleures écoles de commerce de France, et l'ENSAIT, école d'ingénieurs spécialisée dans le textile.
Tout comme Mulhouse, le rendement théorique est intéressant, car les prix sont très bas. Mais il faudra veiller à bien choisir l’emplacement de votre projet, proche des écoles, pour limiter le risque de vacance locative.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 95 000
🧑🎓 Étudiants : 11 500
🤑 Rendement théorique : 7,81 %
→ Notre note : 5/5
🏘️Tension locative : 1,29
→ Notre note : 4,5/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 24,8 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : -0,6 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 2,5/5
7. Nancy
Située dans le nord-est de la France, Nancy est une ville qui allie à merveille histoire, culture et dynamisme étudiant. Nichée au cœur de la Lorraine, elle est facilement accessible depuis les grandes métropoles européennes, ce qui en fait un lieu de vie et d'investissement privilégié.
Elle accueille plus de 50 000 étudiants chaque année répartis dans ses nombreuses universités et grandes écoles. Cette effervescence étudiante contribue à la vitalité de la ville et à son attractivité pour les investisseurs immobiliers.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 105 000
🧑🎓 Étudiants : 51 000
🤑 Rendement théorique : 6,3 %
→ Notre note : 4/5
🏘️Tension locative : 1,76
→ Notre note : 5/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 27 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : +18 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 3/5
8. Clermont-Ferrand
Située en Auvergne-Rhône-Alpes, au cœur de la France, Clermont-Ferrand est entourée par de chaînes de montagnes, dont le célèbre Puy-de-Dôme, offrant un cadre de vie exceptionnel.
Avec ses 29 000 étudiants répartis dans les universités et grandes écoles, c’est une ville idéale pour les investisseurs puisque la tension locative est assez élevée. Avec un projet bien placé, vous ne devriez pas avoir de problème pour trouver des locataires.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 141 000
🧑🎓 Étudiants : 29 000
🤑 Rendement théorique : 6,4 %
→ Notre note : 4,5/5
🏘️Tension locative : 1
→ Notre note : 4/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 15,8 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : -5 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 3,5/5
9. Créteil
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Voici la première ville d’Île-de-France de ce classement des villes où investir en France, Créteil. Au sud-est de Paris, la ville accueille chaque année 27 000 étudiants, ce qui la rend particulièrement dynamique.
Malgré un prix au mètre carré élevé, le rendement théorique reste correct, car les loyers sont aussi élevés. La tension locative est très forte comme dans toute l’Île-de-France.
Petit bémol, la concurrence entre acheteurs sera forcément plus forte que dans une ville de province, ce qui impactera négativement votre pouvoir de négociation.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 91 000
🧑🎓 Étudiants : 27 000
🤑 Rendement théorique : 5,31 %
→ Notre note : 2,5/5
🏘️Tension locative : 2,4
→ Notre note : 4,5/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 14 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : +0,8 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 4,5/5
10. Saint-Quentin
Pour finir ce classement, pour vous aider à choisir la ville où investir en France, nous repartons dans le nord. Nichée au cœur de la Picardie, Saint-Quentin est facilement accessible depuis Paris en 1 h 30 en train, tout en offrant un cadre de vie agréable et paisible.
Le rendement théorique est vraiment excellent, car les prix au mètre carré sont très bas. Attention comme toujours, un excellent rendement signifie beaucoup de risques en face.
La tension locative à Saint-Quentin est plutôt faible, car la ville n’est pas très étudiante (seulement 2 000 étudiants) avec une population de 55 000 habitants. Saint-Quentin pourra convenir aux investisseurs audacieux en recherche d’un gros rendement.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 55 000
🧑🎓 Étudiants : 2 000
🤑 Rendement théorique : 12,37 %
→ Notre note : 5/5
🏘️Tension locative : 0,39
→ Notre note : 2/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 15,6 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : +5,3 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 5/5
Où investir en France en 2024 ?
Nous avons appliqué la méthode présentée ici aux 100 plus grandes villes de France pour vous aider à planifier votre prochain investissement.
Chaque ville est rigoureusement analysée à l'aide de données chiffrées et nous vous présentons ses points forts / faibles.
Tout simplement l'analyse la plus complète en 2023 !
La sélection de Shaka
Nous vous avons présenté le top 10 des villes où investir en France en 2024 selon des critères objectifs avec notre méthode de calcul.
Toutefois, l’investissement immobilier ne peut pas s'analyser uniquement à l'aide de chiffres.
Certaines villes peuvent sembler moins intéressantes du point de vue strictement chiffré mais pour l'investisseur qui connait bien la ville et ses quartiers, il peut y avoir de très belles opportunités à dénicher à condition de très bien choisir l'emplacement.
N’hésitez pas à vous faire conseiller par un expert sur place.
Montpellier
Avec ses 300 jours de soleil par an et sa situation géographique idéale en bord de mer, Montpellier attire chaque année beaucoup de nouveaux arrivants.
7ᵉ ville de France, c’est aussi une ville très étudiante avec pas moins de 81 000 étudiants, idéal évidemment pour les investisseurs. Le rendement théorique est moyen à l’échelle de la ville, comme dans toute grande métropole. Toutefois, en cherchant par quartier, vous trouverez des prix au mètre carré plus abordable pour booster les rendements de vos projets.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 275 000
🧑🎓 Étudiants : 81 000
🤑 Rendement théorique : 5,26 %
→ Notre note : 2,5/5
🏘️Tension locative : 1,19
→ Notre note : 4,5/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 24,4 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : - 3,1 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 2/5
Lire notre article détaillé : Investir à Montpellier
Saint-Denis
Investir en Île-de-France signifie souvent faire une croix sur le rendement. Mais Saint-Denis est une petite pépite avec des prix encore abordables pour l’IDF et de belles perspectives d’évolution avec le projet Grand Paris qui va doubler le métro d’ici à 2030 et de nouvelles infrastructures grâce aux JO de Paris 2024.
La ville est aussi très étudiante puisqu’elle abrite l’université Paris 8 et de nombreuses grandes écoles. Investir à Saint-Denis, c’est un bon compromis entre rendement et risque, avec un projet proche de Paris.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 110 000
🧑🎓 Étudiants : 26 000
🤑 Rendement théorique : 5,54 %
→ Notre note : 3/5
🏘️Tension locative : 1,3
→ Notre note : 4,5/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 22 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : + 22 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 4/5
Lire notre article détaillé : Investir à Saint-Denis
Cergy-Pontoise
Au nord de Paris mais proche de la campagne, Cergy-Pontoise est une agglomération très sous-cotée avec de belles perspectives d’évolution. Les prix encore abordables permettent des rendements intéressants pour l’IDF.
La tension locative est très forte avec une population étudiante importante (30 000 étudiants) et de nombreux jeunes actifs attirés par un bassin d’emplois très dynamique.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 214 000 (sur 13 communes)
🧑🎓 Étudiants : 30 000
Rendement théorique : 6,07 %
→ Notre note : 4/5
🏘️Tension locative : 3,47
→ Notre note : 5/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : - 1,8 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : + 14,2 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 4/5
Lire notre article détaillé : Investir à Cergy-Pontoise
Grenoble
Ville moyenne à la situation géographique privilégiée au pied des Alpes, Grenoble attire chaque année 63 000 étudiants et de nombreux actifs grâce à son bassin d'emploi innovant.
La métropole a su renforcer son attractivité en s'engageant dans la transition écologique et sociale bien avant tout le monde.
Comme dans toutes les plus grandes métropoles françaises, le rendement théorique et les perspectives d'évolution de prix sont moyennes. Mais en ciblant votre recherche sur certains quartiers choisis et en faisant preuve d'un peu de patience, de très belles opportunités peuvent se dégager.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 161 000
🧑🎓 Étudiants : 63 000
🤑 Rendement théorique : 5,38 %
→ Notre note : 2,5/5
🏘️Tension locative : 1,78
→ Notre note : 5/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 30,9 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : -3,1 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 1,5/5
Lire notre article détaillé : Investir à Grenoble
Poitiers
Située dans le centre-ouest de la France, Poitiers bénéficie d’un emplacement stratégique à mi-chemin entre Paris et Bordeaux. Riche en histoire, son centre-ville est charmant avec des rues pavées et des maisons à colombages.
Élue première grande ville étudiante en 2022 selon L'Étudiant, l’offre de logements est très inférieure à la demande. À chaque rentrée, les 27 000 étudiants sont à l'affût ! Ce qui est une bonne nouvelle pour les investisseurs, le risque de vacance locative à Poitiers est vraiment faible. En face, le rendement théorique est moyen, mais peut être amélioré en choisissant bien l'emplacement et le projet.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 87 000
🧑🎓 Étudiants : 28 000
🤑 Rendement théorique : 5,77 %
→ Notre note : 3/5
🏘️Tension locative : 1,3
→ Notre note : 4,5/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 53,4 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : + 3,5 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 0,5/5
Lire notre article détaillé : Investir à Poitiers
Le Mans
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Dans le nord-ouest de la France, Le Mans est célèbre pour ses courses automobiles qui attirent chaque année des millions de visiteurs. Mais c’est aussi une ville étudiante à seulement deux heures de Paris.
Le rendement théorique est plutôt bon car les prix sont encore abordables. La ville bénéficie du développement très rapide d’Angers, sa voisine. Les étudiants ne pouvant plus être reçus sur Angers sont renvoyés au Mans, et la tendance dans les années à venir est grandissante.
Voilà donc une opportunité pour les investisseurs en recherche d’un bon rendement avec un risque modéré.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 143 000
🧑🎓 Étudiants : 13 000
🤑 Rendement théorique : 6,63 %
→ Notre note : 4,5/5
🏘️Tension locative : 0,67
→ Notre note : 3/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 45,7 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : + 5,2 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 1/5
Lire notre article détaillé : Investir au Mans
Angers
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Située dans l’ouest de la France, Angers a connu un développement impressionnant ces dernières années. Facilement accessible depuis Paris et proche de la côte Atlantique, c’est aussi une ville étudiante.
Les prix ont fortement augmenté ces 5 dernières années, ce qui impacte négativement le rendement théorique. Mais comme toujours, en cherchant le bon projet, vous pourrez booster le rendement.
Investir sur Angers conviendra surtout aux investisseurs qui cherchent peu de risque, la tension locative étant extrême.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 151 000
🧑🎓 Étudiants : 41 000
🤑 Rendement théorique : 4,48 %
→ Notre note : 1,5/5
🏘️Tension locative : 1,33
→ Notre note : 5/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 54,2 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : - 1,7 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 0,5/5
Lire notre article détaillé : Investir à Angers
Marseille
Une fois n’est pas coutume, même si l’on préfère les villes de taille moyenne, Marseille, deuxième ville de France a beaucoup à offrir aux investisseurs. Petit à petit, la ville redore son image et rattrape son retard sur les prix.
Les disparités au sein de la ville sont énormes, donc le rendement théorique n'est pas représentatif, tout comme la tension locative qui est plus ou moins forte selon les quartiers.
Quelques chiffres :
🧑🤝🧑Habitants : 858 000
🧑🎓 Étudiants : 60 000
🤑 Rendement théorique : 5,11 %
→ Notre note : 2/5
🏘️Tension locative : 0,5
→ Notre note : 2,5/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 40,9 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : + 2,2 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 1/5
Lire notre article détaillé : Investir à Marseille
Zoom sur l'Île-de-France
L'Île-de-France est une zone aux multiples visages. D'un côté, elle séduit les investisseurs par sa très forte tension locative généralisée, garantie d'avoir des taux de remplissage des biens proches de 100 %. Et d'un autre côté, elle fait peur par ses prix au m² très élevés, très souvent synonymes de rentabilité en berne. Mais l'Île-de-France est une région aux zones très disparates, et il est possible d'y réaliser des investissements locatifs intéressants pour qui connait précisément les villes et leurs quartiers.
Quelques chiffres :
🧑Habitants : 12,21M
🎓 Étudiants : 686 000
🤑 Rendement théorique : très variable selon les villes !
→ Notre note : au cas par cas, ville par ville
🏘️Tension locative : forte à extrême dans une bonne partie de l'IdF
→ Notre note : 5/5
📈 Évolution des prix sur 5 ans : + 4 %
📉 Évolution des prix sur 1 an : - 4,7 %
→ Notre note de perspectives d’évolution : 1/5
Lire notre article détaillé : Investir en Île-de-France
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