Investir à Marseille

Quelques chiffres

• 900 000 habitants
• 60 000 étudiants
• 54 % de locataires
• 2e ville de France
• Rendement théorique 6 %
• 300 jours de soleil par an 
• À  3h20 de Paris en train, à 0 min de la mer (ville côtière)

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Investir à Marseille : présentation de la ville 

Une ville cosmopolite, ouverte sur le monde 

Plus ancienne ville de France, fondée en 600 av. J.-C. par les Grecs, Marseille est depuis l’Antiquité un important port de commerce et de passage. Pendant la colonisation et particulièrement au XIXe, elle connaît un essor considérable.

Encore aujourd’hui, le Grand port maritime de Marseille et l’économie maritime sont au centre de l’activité économique de la ville. C’est d’ailleurs le premier port français.

Cette ouverture fait d’elle depuis toujours, une ville particulièrement cosmopolite. Les échanges culturels et économiques avec l’Europe du Sud, le Proche-Orient, l’Afrique du Nord et l’Asie se ressentent partout.

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Une ville étudiante

Plus grande université francophone pluridisciplinaire, Aix-Marseille Université (AMU) accueille 80 000 étudiants sur 5 grands campus aux standards internationaux. On trouve 23 prépas et grandes écoles (source L’étudiant), 6 structures d'enseignement supérieur artistique  (danse, art, musique, théâtre…).

La ville est 13ème au classement 2022-2023 des grandes villes étudiantes selon L’étudiant (sur 45 villes classées).

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Être étudiant à Marseille, c'est plutôt cool, surtout avec l'université nichée au cœur du parc national des Calanques. La scène culturelle est riche et la vie y est plus abordable comparée à de nombreuses autres grandes villes françaises.

Vous n'aurez donc aucun mal à trouver des étudiants pour louer votre bien, même si ce n'est pas le seul public ciblé par les investissements locatifs à Marseille. La ville attire également de nombreux jeunes professionnels.

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Un patrimoine culturel et historique très riche 

Marseille est un véritable trésor culturel avec 78 sites classés Monuments historiques et le célèbre Parc national des Calanques. La ville abrite 14 musées, dont un musée national, le Mucem, 12 cinémas, plus de 50 salles de spectacles et un opéra. Elle se positionne comme la deuxième ville française pour les tournages de films et de séries, juste derrière Paris. Les festivals ne manquent pas et certains, comme la Biennale internationale des Arts du Cirque ou le Marseille Jazz des Cinq Continents, jouissent d'une renommée internationale.

En 2013, Marseille a été désignée capitale européenne de la culture, ce qui a renforcé son attractivité culturelle et touristique. De plus, elle sera une ville hôte des JO 2024, avec des événements majeurs prévus au Stade Vélodrome et dans une toute nouvelle marina olympique pour les épreuves de voile.

L'architecture de la ville est également remarquable, du Vieux-Port aux charmantes ruelles du Panier, le plus vieux quartier de Marseille, rendu célèbre par la série "Plus belle la vie”.

A Marseille, l'histoire et la culture sont à chaque coin de rue !

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Un réseau de transports en développement

Marseille est une ville très étendue à cause de l’histoire de sa formation (la réunification de plusieurs villages). La ville couvre une superficie de 240 km², plus du double de celle de Paris qui est de 105 km². Se déplacer du nord au sud de Marseille peut s'avérer assez compliqué !

Depuis une dizaine d’années, la rocade L2 facilite grandement la circulation entre les deux extrémités de la ville. On trouve aussi un réseau de transports en commun avec 2 lignes de métro, 3 lignes de tram, des bus et 3 lignes de batobus.

Le réseau est encore en phase d’amélioration pour fluidifier la circulation. L'extension de la ligne de tramway T3 prévoit 14 km d'infrastructures supplémentaires avec une première phase prévue pour 2025 et une seconde pour 2029.

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Une ville qui redore son image petit à petit

Si Marseille a longtemps eu une réputation dangereuse et populaire, les choses évoluent petit à petit. La ville est régulièrement mise en avant, notamment dans un article du New York Times la décrivant comme le nouvel eldorado des créatifs et des personnes à la recherche d’un nouveau départ.

Pierre-Henri Salle, fondateur de la Foncière Kennedy, spécialisée en réhabilitation immobilière à Marseille, raconte : “Les Parisiens commencent à s’intéresser à Marseille. Ce qu’a connu Bordeaux ces quinze dernières années est en train de se produire à Marseille. Le confinement a amplifié le phénomène, car il fait bon vivre à Marseille. On a le soleil et la mer, c’est encore accessible pour se loger, il y a de la place. Les prix restent bas pour la deuxième ville française.”

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Si l’emploi n’est pas aussi dynamique qu’à Paris, Marseille offre tout de même de belles opportunités, notamment dans les secteurs des services, de la biotechnologie et bien sûr, du maritime.

De plus en plus de Parisiens choisissent de s'installer dans le sud, attirés par la possibilité de télétravailler. Ce qui confirme qu’en plus des étudiants, vous trouverez facilement des actifs pour louer votre bien !

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Pourquoi faire un investissement locatif à Marseille ? 

Des projets pour toutes les bourses

Chaque investisseur peut trouver chaussure à son pied à Marseille, ce qui est assez étonnant pour une si grande métropole ! Les prix sont en train de s’uniformiser, mais la ville part de très loin.

Chez Shaka, notre préférence va souvent vers les immeubles de rapport qui permettent de faire des projets plus importants et de maximiser les coûts.

De belles perspectives d’évolution des prix

Marseille part de très loin avec une grande disparité des prix, on l’a vu plus haut. Ces deux dernières années, certains quartiers ont pris 10 à 20 %, et la hausse est loin d’être finie.

Le développement des transports et la hausse de la popularité de la ville, notamment auprès des Parisiens qui arrivent avec un pouvoir d’achat supérieur, vont continuer à faire monter les prix.

Pierre-Henri Salle nous confie que “Des villes comme Nantes, Bordeaux ou Lyon, qui sont au même niveau que Marseille, ont subi une inflation très importante et présentent aujourd’hui des prix élevés et des rendements plutôt faibles. Marseille est intéressante dans le sens où l’augmentation des prix est en cours, mais il y a encore de la marge.”

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Même si les prix commencent à augmenter à Marseille, ils restent encore raisonnables. Cela ouvre une belle fenêtre de tir pour investir avant que le marché soit aussi haut que dans les autres grandes villes. C'est donc le moment idéal pour réaliser des investissements rentables.

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Une tension locative très importante

Marseille est classée en zone A, soit le premier niveau de tension locative sur 5. La demande est très importante sur la ville.

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Pierre-Henri nous le confirme : “structurellement, il y a pas mal de locataires à Marseille. Pour des raisons financières, mais aussi parce que dans les zones prisées, le turn over de ventes peut être faible, donc les habitants trouvent des locations, s’y plaisent et y restent. C’est donc intéressant pour un investisseur, car le potentiel de locataires est important”.

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Trouver des locataires ne sera donc pas un problème et vous aurez le choix du dossier ! Comme toujours, cela dépend du quartier dans lequel vous choisissez d’investir.

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Où investir à Marseille ? 

Selon Pierre-Henri Salle, pour un investissement locatif à Marseille, il faut plutôt privilégier le sud de la ville : “La différence est flagrante entre le nord et le sud. Vous passez le vieux port et vous entrez dans un autre monde. On adresse des quartiers avec de la valeur ajoutée, avec une population relativement aisée et on veut que nos clients puissent investir dans ces quartiers-là. Nous visons uniquement la zone sud de Marseille : 6eme, 7eme, 8eme et 9eme arrondissements. Nous pensons que le 9eme arrondissement a beaucoup de potentiel pour tout type d’investissement (étudiant, couple ou actif).”

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À l’inverse, il déconseille fortement les quartiers nord, à la réputation sulfureuse : “On ne va pas sur le nord de Marseille : nord du 1er, 3eme, une grosse partie du 5eme, 10eme, 13eme, 14eme et 15eme.”

Selon Pierre-Henri Salle, qui a bien l’habitude du marché immobilier marseillais, d’autres quartiers peuvent se révéler intéressants selon le type d’investissement locatif en vue : “on peut aller sur certains quartiers (mais qu’avec certains deals) : 2eme pour Airbnb ou coliving (quartier de La Joliette), 4eme (uniquement quelques rues bien balisées), 16eme pour de la location vue mer au dessus du port de l’Estaque. Les Airbnb fonctionnent en hypercentre bien fréquenté (le Panier, autour du cours Estienne d’Orves et Catalans). A la marge, le 6eme est aussi un bon compromis.”

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Conclusion

Un investissement locatif à Marseille semble une bonne idée. Le retard sur les prix et la disparité de la ville sont des opportunités pour les investisseurs.

Les critères essentiels selon nous sont réunis : des prix d’acquisition encore relativement bas pour une ville de cette taille, un rendement locatif intéressant, une tension locative énorme et des perspectives d’évolution plutôt prometteuses.

Mais à Marseille, il faut savoir où on met les pieds. C’est la raison pour laquelle Shaka s’est associé à la Foncière Kennedy, experte du marché immobilier à Marseille et sa périphérie.

“Pour l’instant à Marseille, il n’y a quasiment aucun acteur qui propose de l’investissement locatif clé en main. Il n’y a pas de facilitateur qui va faire le lien entre le client, la recherche du bien, la rénovation et la recherche de bons locataires. Alors qu’on est sur une ville de près d’un million d’habitants. C’est là où c’est intéressant de faire appel à Shaka.”

Si vous êtes intéressé par un investissement à Marseille, contactez-nous pour parler de votre projet ou découvrir les pépites que nous proposons actuellement.

La disparité du marché marseillais vous effraie ? Si vous voulez limiter le risque, pourquoi ne pas jeter un œil à Amiens ou Montpellier.

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