Investir au Mans

Quelques chiffres 

• 144 000  habitants (INSEE - 2019), 210 000 habitants sur la communauté urbaine Le Mans Métropole
• Troisième ville de la région Pays de la Loire derrière Nantes et Angers
• Superficie : 53 km²
• 13 000 étudiants, 18 000 d’ici 2 ans
• 53% de locataire
• À 1 h de Paris en train, 1 h d’Angers en voiture 
• 250 000 visiteurs en juin et juillet pour les 24h du Mans

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Investir au Mans : présentation de la ville

Une ville moyennement étudiante

Le Mans est une ville de taille moyenne, avec 143 000 habitants, plutôt industrielle. Elle compte en effet beaucoup de sièges sociaux avec plus de 7 000 entreprises. Sa métropole s’étend sur 20 communes pour un total de 209 000 habitants.

Lorsqu’on pense investissement immobilier locatif, on recherche en général une ville avec beaucoup d’étudiants. Au Mans, on en trouve un peu. Mais si elle n’est pas dans le top 10 des villes étudiantes de France, elle n’en reste pas moins intéressante de ce côté-là. En effet, comme nous l’explique Frédérick Tailpied, “Angers, la grande ville voisine, est victime de son succès. Elle ne peut plus accueillir de nouveaux étudiants et donc, les écoles se tournent vers Le Mans pour ouvrir des annexes.”

Il appuie sur le fait que le nombre d'étudiants est amené à croître de manière importante. “Aujourd'hui, Le Mans c’est 13 000 étudiants et on devrait monter à 18 000 d’ici deux ans.” (source : université Le Mans)

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Une bonne localisation et des transports bien développés

Le Mans profite aussi d’une bonne localisation, à seulement 1 heure d’Angers et 1 heure de Paris en train. De plus, la gare permet de rejoindre de nombreuses villes de l’ouest de la France en direct. 

Les transports dans la ville elle-même sont plutôt bien développés avec 2 lignes de tramway et 22 lignes de bus qui quadrillent la ville.

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Une ville dynamique  

Vous avez sûrement entendu parler du Mans pour la célèbre course automobile des 24 heures du Mans, c’est la course automobile la plus importante du monde. Au cours des mois de juin et juillet, de nombreuses courses ont lieu (moto, voiture, camion…). C’est aussi toute une cérémonie autour de la course qui attire beaucoup de touristes. Ceci est intéressant à noter puisque cela peut être intéressant de concilier une location étudiante avec un bail de 9 ou 10 mois avec une location Airbnb en juin et juillet (loyer x4 sur ces mois-là).

Un héritage historique et culturel important

D’autre part, le centre-ville est charmant, marqué par l’histoire. On y trouve une enceinte romaine de 450 mètres de long sur 200 mètres de large qui a protégé pendant plus de quinze siècles le noyau historique de la ville. C'est aujourd’hui l'enceinte la mieux conservée de tout l'ancien Empire romain, avec celles de Rome et Byzance.

La Sarthe traverse le bas de la vieille ville et donne un côté campagne à ce centre charmant.

Encore un atout historique et culturel, la ville est labellisée ville d’art et d’histoire, grâce notamment à la cathédrale Saint-Julien, un des monuments les plus visités de la région. Et on trouve de nombreux autres monuments médiévaux qui témoignent du passé de la ville.

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Pourquoi faire un investissement locatif au Mans ? 

Les perspectives de développement au Mans sont bonnes

5 000 nouveaux étudiants sont attendus dans les deux années à venir. Les écoles et les universités se développent notamment dans le quartier Gare sud avec la construction d’une nouvelle université en cours.

On sait que les étudiants sont une bonne population pour faire de l’investissement locatif. Ils sont en recherche de petites surfaces ou de colocation. Cette dernière solution étant idéale pour booster le rendement d’un appartement de 3 ou 4 chambres. Vous pouvez louer plus cher qu’à une famille par exemple. 

Toutefois, pour limiter la vacance locative, assurez-vous de proposer des loyers dans la moyenne du marché et de gérer avec attention la colocation.

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Des possibilités de rendement important

Faire un investissement locatif au Mans est particulièrement intéressant, car de bons rendements sont encore possibles à l'inverse de beaucoup de grandes métropoles françaises, trop chères désormais. Bien sûr, au-delà du prix d’achat, vous devez regarder les loyers moyens. Un loyer trop bas ne vous permettra pas de faire un bon rendement, même si vous avez acheté peu cher votre bien. Il s'agit de trouver le bon équilibre.

De ce côté-là, Frédérick Tailpied nous rassure : “les loyers sont moins chers qu’à Angers, mais on peut avoir des rentabilités de 7,5-8 % en cherchant bien.”

Dans l’hypercentre, les prix sont encore très raisonnables : 2 000 - 3 000 € le mètre carré, ce qui permet de choisir de beaux emplacements et d’avoir de bonnes rentabilités. À cela, s'ajoutent les possibilités de plus-value intéressantes à la revente dans quelques années, puisque nous l’avons vu, la ville est amenée à se développer. 

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Selon Meilleursagents, le marché est dynamique avec un Indice de Tension Immobilière de 13%, il y a plus d’acheteurs que de vendeurs (source meilleursagents). C’est le signe que la ville est intéressante et qu’il faut s’y intéresser maintenant, avant que les prix n’augmentent trop et viennent faire baisser la rentabilité. 

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Où investir au Mans ?

C’est la question délicate pour chaque investissement immobilier locatif, surtout lorsqu’on s’intéresse à une ville que l’on ne connaît pas. 

Frédérick Tailpied nous conseille sur ce sujet : “Il ne faut pas se tromper, je pense qu’il faut rester dans l'hypercentre. La ville s'étend sur plus de six kilomètres, donc il faut rester central. On est pas loin de l'université, pas loin du CHU, proche des commerces et de la vie locale. On peut trouver des choses entre 2 000 ou 3 000 € du mètre carré.”

Il conseille même de concentrer ses recherches sur deux quartiers en particulier : 

• “Le quartier Saint-Pavin, dans le bas de la vieille ville, est particulièrement intéressant pour les investisseurs, avec la grande cathédrale et la place des Jacobins. À deux stations de tram de l'hypercentre, en même temps proche de l'université qui, elle, se trouve en dehors de l'hyper centre et sur l'axe du CHU.”
• “Le quartier Gare sud est en train de se développer, c'est encore un petit peu mal fréquenté, mais on regarde aussi parce que c'est là que va s'implanter la future université de médecine.”

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Conclusion

Pour résumer, investir au Mans semble une bonne opportunité à saisir rapidement avant que la ville ne connaisse trop de succès. Frédérick Tailpied raconte : “Le Mans me fait beaucoup penser à Angers il y a trois ans. Les prix sont quand même beaucoup plus raisonnables. Or, la ville n'est pas la même, c’est une ville beaucoup plus industrielle, moins étudiante, mais qui est en train de fortement se développer puisqu’Angers est devenu trop cher. L’approche est différente, mais c’est une ville qui a un vrai potentiel et ses prix vont continuer à monter. S’il faut y aller, c’est maintenant.”

Shaka n’est pas encore présent au Mans, mais nous connaissons très bien Amiens, ville similaire et très attractive  dans le nord de la France. On vous explique d’ailleurs pourquoi vous devez investir à Amiens dans notre article dédié !

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