Immeuble de rapport de 4 lots

Bruno, dirigeant d’entreprise et père de famille vient nous voir avec l’objectif de diversifier son patrimoine. Il manque de temps pour s’occuper d’un projet immobilier. Il veut un projet proche de l’autofinancement, quelque chose de musclé.

Simon recommande à Bruno un immeuble de rapport, car il n’est pas fan de l’idée de faire une coloc. Nous proposons à Bruno de faire un investissement rentable à Amiens, car la ville nous permet de nous rapprocher de l'autofinancement.

Les projets d'envergure comme celui-ci offrent l'avantage d'une moindre concurrence. La majorité des investisseurs ciblent les studios à 50k€ en région, rendant les bonnes affaires rares et les négociations sur les prix quasi impossibles.

Inversement, pour un immeuble de rapport à 400k€, la demande étant plus faible, nous bénéficions d'un pouvoir de négociation plus important.

C’est ce qui se passe pour ce projet.

Le sourcing du bien

Bruno désire un bien avec de gros travaux avec une bonne classe énergétique post-travaux (minimum D).

Nicolas, en charge de la recherche de biens, trouve une première opportunité. Cependant, lors de la signature du compromis, nous découvrons que le bien fait partie d'une copropriété, un détail jusque-là inconnu 😏. Les tentatives de dissoudre la copropriété échouent, nous abandonnons donc ce bien.

Note : L'intérêt d'acquérir un immeuble de rapport, c’est d’être libre dans les travaux de rénovation, contrairement à une copropriété dans laquelle l'accord des autres membres est requis, ce qui peut entraver le projet.

Quelques semaines plus tard, Nicolas déniche un autre immeuble, le bon choix cette fois 🥳 !

Nous proposons un prix légèrement inférieur (229k€ FAI affichés, offre à 210k€ FAI). S'ensuit une phase de négociation et de rédaction du compromis de vente.

En signant un compromis, vous avez le choix entre accepter la version standard ou négocier. Il est judicieux d'intégrer les travaux dans le financement prévu par les conditions suspensives. Généralement, cela est possible, mais dans ce cas, le vendeur refuse.

Dans la plupart des situations, les vendeurs négligent cet aspect et acceptent, mais ici, le vendeur reste inflexible. Après discussions, nous renonçons, Bruno étant confiant quant à l'obtention de son prêt.

En contrepartie, nous obtenons une baisse de l'indemnité d'immobilisation (somme versée par le client en cas de retrait non justifié du projet), habituellement fixée à 10 % du prix de vente, négociée ici à 5 %.

Bruno prend en main le financement, puis nous procédons à la signature de l'acte de vente authentique 🎉.

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Les travaux

Deux membres de l'équipe supervisent le dossier : Nicolas gère la relation et les négociations avec l'entreprise de travaux et Pauline coordonne le projet.

Les travaux durent 4 mois : d’abord le gros œuvre, puis l’ameublement.

Avant travaux, 2 appartements étaient classés E et 2 autres G. Post-travaux, tous atteignent une classe énergétique D.

On est presque arrivé au bout du projet, quand le petit imprévu perturbe le calendrier… En retour de week-end, l’équipe trouve l’immeuble cambriolé !

On nous a volé des radiateurs, des matelas, quelques ustensiles de cuisine… Il faut donc faire une déclaration à la police et à l’assurance, ce qui prend du temps 🙄.

L'assurance de Bruno couvre le sinistre, mais l'indemnisation est différée. Nous finançons le remplacement du mobilier volé pour accélérer la mise en location.

Enfin, Audrey prend le relais pour la gestion locative. Elle présente des locataires potentiels à Bruno pour validation. Elle s'occupe ensuite de toutes les interactions avec les locataires.

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“Ma femme et moi souhaitions essayer le service de Simon, nous avons notamment été attirés par le côté green et rénovation. C’est l’un des éléments qui nous a dirigés vers Shaka.

C’est la première fois que je fais une opération sans jamais voir le bien. Finalement, ce n’est pas un critère indispensable et la qualité de l’équipe m’a rapidement donné confiance.

Un projet immobilier a toujours des imprévus et des incertitudes, mais ça reste un chemin très balisé, surtout quand on se fait accompagner. Dans l’ensemble, tout s’est très bien passé. On a eu un timing légèrement plus long que prévu, sur la négociation, puis sur les travaux et enfin le dernier détail croutsillant a été le cambriolage…

Ce serait une erreur de la part de l’investisseur de se reposer entièrement sur l’équipe, car ça reste tout de même notre investissement. Mais le service de Shaka est de très bonne qualité et c’est appréciable d’être accompagné à chaque étape. Il ne faut pas s’engager dans un projet en pensant que vous ne ferez rien du tout, mais c’est une demande de temps légère pour un projet conséquent, notamment avec des travaux de rénovation importants.”

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